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      商品房房價如何定價的,商品房價格是怎么算的

      來源:整理 時間:2022-12-25 09:46:50 編輯:今日頭條 手機版

      1,商品房價格是怎么算的

      商品房價格的計算方法很復雜的,要考慮的因素也很多,我們只能簡單地了解下。 1.土地取得費用 2.前期工程費用 3.基礎設施建設費用 4.建筑安裝工程費用 5.公共配套設施建設費用 6.管理費用 7.銷售費用 8.利息 9.稅費 10.利潤 具體到每一套商品房.其價格的估算在上述基礎上還應再加上商品房差價,包括商品房結構、質量。

      商品房價格是怎么算的

      2,房地產的價格是如何制定的

      1. 成本導向定價法。包括:1)成本加成定價法2)目標定價法2. 購買者導向定價法。包括:1)認知價值定價法2)價值定價法3.競爭者導向定價法。包括:1)領導定價法2)挑戰定價法3)隨行就市定價法不懂再問
      成本導向定價法。包括:1)成本加成定價法2)目標定價法2. 購買者導向定價法。包括:1)認知價值定價法2)價值定價法3.競爭者導向定價法。包括:1)領導定價法2)挑戰定價法3)隨行就市定價法

      房地產的價格是如何制定的

      3,商品房是如何定價的

      根所有的商品一樣開發商自主定價,完全是一拍腦門的事,呵呵!現在并沒有明確的指導價,主要有關部門也沒少撈!
      商品房定價有三個內容1、總體均價確定商品房總體均價確定可以采用消費者反饋法(問卷調查)、市場定價法(層次分析法)和專家意見法三個方法,最好是通過三個方法分別得到項目總體均價,然后在按照權重計算最終均價。2、推售策略確定推售策略決定了你把房子分多少次推出來,每次計劃推出的房源數量有多少,這樣才能計算各期推售房源的均價和如何實現整體均價。3、每套房屋定價在確定了推售單位之后,按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等),分別測算出每套房屋的評分,按照房屋評分系統,結合均價計算所有房屋的單獨售價。

      商品房是如何定價的

      4,房價如何確定

      我國規定商品房價格的構成因素有:土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、商品房的經營費用、小區內的配套費、開發企業的財務費用、利潤和稅金等費用。開發成本費包括:土地使用權取得費、前期工程費、建筑和安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發間接費等。期間費用指開發經營者在商品房開發期間為管理費用、財務費用、銷售費用等與房產開發基礎有關的支出。稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當交納的營業稅、城市維護建設費、教育費附加等。商品住宅開發期間依法應當交納的城市基礎設施建設費等其他行政事業性收費。開發商將開發成本加利潤分攤到單位建筑面積上,再通過綠化、小區配套朝向、戶型設計等相關指標的優劣比較,就確定出了具體的商品房價格
      房價收入比、住房可支付性指數和房價租金比是國際上用于評價房價合理水平的三類指標。以房價收入比的多年均值作為判斷標準,目前我國城鎮新建商品住宅的銷售均價總體處于正常水平,但北京等部分城市的房價則明顯偏高。

      5,商品房價是如何確定的

      我國規定商品房價格的構成因素有:土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、商品房的經營費用、小區內的配套費、開發企業的財務費用、利潤和稅金等費用。開發成本費包括:土地使用權取得費、前期工程費、建筑和安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發間接費等。期間費用指開發經營者在商品房開發期間為管理費用、財務費用、銷售費用等與房產開發基礎有關的支出。稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當交納的營業稅、城市維護建設費、教育費附加等。商品住宅開發期間依法應當交納的城市基礎設施建設費等其他行政事業性收費。開發商將開發成本加利潤分攤到單位建筑面積上,再通過綠化、小區配套朝向、戶型設計等相關指標的優劣比較,就確定出了具體的商品房價格
      牡丹小區、麗天苑等西部的的房價在1800左右;鳳凰城、清華園等東部的的房價在1600左右;總體看來目前巨野的房價均價是1700元 參考資料:中國家居網 http://jiaju.loupan.com

      6,房地產定價的主要方法有哪些

      房地產定價的主要方法有哪些1、成本定價法:價格一直是房地產經營過程的核心與實務,一切的經營活動都是以此為核心的。高價位能夠提高房地產單位利潤,但是也可能影響房地產銷售,低價位雖然能夠擴大銷售,但可能喪失獲取更多利潤的機會。2、競爭價格定價法競爭價格定價法:從市場競爭的角度來定價,市場競爭是一種綜合實力的競爭,但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素。3、顧客感受定價法:這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言,他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。4、加權點數定價法:預售房屋的定價,通常采用市價比較法,即前述的競爭價格定價法,分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情,再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例。5、舊房定價方法:舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時,在定價時,應考慮房屋的具體情況,可以根據附近新建房屋的交易價格,再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。
      成本定價法,主要是按照自己的成本和目標利潤率來定價;比較定價法,是按照選定的和自己差不多的參照項目的價格制定自身價格;系數定價法,是按照幾個不同的選項給自己打分,然后按照其他項目同類型的分數進行對比,計算價格系數最后得出價格。
      成本定價法,主要是按照自己的成本和目標利潤率來定價;比較定價法,是按照選定的和自己差不多的參照項目的價格制定自身價格;系數定價法,是按照幾個不同的選項給自己打分,然后按照其他項目同類型的分數進行對比,計算價格系數最后得出價格。
      房地產定價是企業為了在目標市場上實現定價目標,而給產品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法,雖然影響房地產產品價格的因素很多,但是企業在制定價格時主要是考慮到房地產產品的成本和市場需求以及競爭情況。房地產定價的主要方法有:1、成本定價法:價格一直是房地產經營過程的核心與實務,一切的經營活動都是以此為核心的。高價位能夠提高房地產單位利潤,但是也可能影響房地產銷售,低價位雖然能夠擴大銷售,但可能喪失獲取更多利潤的機會。2、競爭價格定價法:從市場競爭的角度來定價,市場競爭是一種綜合實力的競爭,但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素。3、顧客感受定價法:這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言,他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。4、加權點數定價法:預售房屋的定價,通常采用市價比較法,即前述的競爭價格定價法,分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情,再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例。5、舊房定價方法:舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時,在定價時,應考慮房屋的具體情況,可以根據附近新建房屋的交易價格,再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。
      競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價,市場競爭是一種綜合實力的競爭,但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素,特別是房地產商品這樣高價格的產品,即使你的定價比競爭者的價格高出不多,但作為顧客是特別關心的,由于房地產商品的不可移動性,競爭主要考慮相近產品或附近區域的競爭情況,因此,所謂競爭價格定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的價格。在競爭激烈時,若條件相當的兩宗房地產,定價較高的,一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產,通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優勢。

      7,房地產項目定價的方法

      原發布者:惠興圖文1、成本價成定價法:就是在單位產品成本的基礎上,加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。產品價格=單位產品的成本*(1+價成率)2、目標收益定價法是在成本的基礎上,按照目標收益率的高低計算售價的方法。3、售價加成定價法以產品的最后銷售價為基數,按銷售價的一定百分率計算加成率,最后得出產品的售價。單位產品售價=單位產品總成本/(1-價成率)1、理解值定價法是消費者對于商品的一種價值觀念,這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式及服務質量的評估。2、區分需求定價法是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力、不同購買低點和不同購買時間等因素,采取不同的售價1、隨行就市定價法就是企業是自己的商品價格跟上同行業的平均水平。2、追隨領導者企業定價法有實力的公司,為了應付或避免競爭,或為了穩定市場以利其長期經營,往往以同行業對市場影響最大的房地產企業的價格為標準,來制定本企業的商品房價格。根據可比性樓盤較強的樓盤的價格來定價。表一、定級因素、指標與分值定級因素|指標|分值|位置|A、距所在片區中心區的遠近,B、商業為臨街或背街,C、寫字樓為臨街或背街,D、住宅為距所在片區中心區的遠近|A、最差(遠)1,B、很差(遠)2,C、
      房地產定價中的目標與方法俗話說“沒有賣不出去的物業,只有賣不出去的價格”。價格策劃是房地產營銷策劃的關鍵。隨著短缺經濟結束、集團購買力消失和房地產市場的逐漸成熟,理性的價格策劃在市場搏擊要素中的地位日益凸現。本文將在對房地產定價目標與方法進行對比分析的基礎上,尋找定價策劃的可循之規。 一、選擇定價目標 定價目標是整個價格策劃的靈魂。一方面,它要服務于房地產項目營銷目標和企業經營戰略;另一方面,它還是定價方法和定價策略的依據。房地產定價目標一般有利潤最大化目標、市場占有率目標、樹立企業形象目標等幾種不同的形式。 利潤最大化是許多企業的定價目標。當該宗物業獨特性較強,不易被其他產品替代時,可在邊際利潤與邊際成本一致的點位定價。一方面靠促銷激發需求,另一方面有計劃地供給,就可獲得最大限度的利潤。利潤是個綜合性很強的指標,尤其對房地產項目而言,從預售開始到銷售告罄往往需要很長時間。所以,利潤最大化不是短期定價目標,而是企業長期奮斗的方向。由于房地產定價受經濟環境的影響,繁多的變量會增加定價的難度,因此,需要動態地分析企業的內部條件和外部環境,不能單純定位于項目利潤,忽視市場相關因素和公司經營戰略,否則會欲速不達。 以市場占有率為定價目標是一種志存高遠的選擇方式。市場占有率是指一定時期內某企業房地產的銷售量占當地細分市場銷售總量的份額。市場占有率高意味著公司的競爭能力較強,說明公司對消費信息把握得較準確、充分,房地產開發業資金占用量極大,規模經濟現象表現明顯。資料表明,企業利潤與市場占有率正向相關。提高市場占有率是增加企業利潤的有效途徑。北京城建集團對北京望京小區開發的事實證明了進行超大規模的綜合開發(入住30萬人口,建筑面積800萬平方米),可攤薄基礎設施、公共配套等成本,降低單位開發成本,擴大市場占有率,從而增加企業利潤。一般地講,成長型的公司適宜采用市場占有率目標,通過薄利多銷的經營方式,達到以量換利,提高市場地位的目的。
      房地產項目定價的方法  定價方法,是企業為了在目標市場上實現定價目標,而給產品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多,但是企業在制定價格時主要是考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。產品成本規定了價格的最底基數,而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業往往側重于對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類?! ∫?、 成本導向定價  成本導向定價是以成本為中心,是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是:在定價時,首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本,然后加上一定的利潤。成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成?! 。ㄒ唬?、成本加成定價方法  這是一種最簡單的定價方法,就是在單位產品成本的基礎上,加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本,包含了稅金。由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的,習慣上將這種比例稱為“幾成”,因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為:  單位產品價格:單位產品成本X(1+加成率) 加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的?! ×腥?,某房地產企業開發某一樓盤,每平方米的開發成本為2000元,加成率為15%則該樓盤每平方米售價:2000X(1+15%)=2300(元)  這種方法的優點是計算方便,因為確定成本要比確定需求容易得多,定價時著眼于成本,企業可以簡化定價工作,也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環境諸因素基本穩定的情況下,采用這種方法可保證房地產企業獲得正常的利潤,從而可以保障企業經營的正常進行?! 。ǘ┠繕耸找娑▋r法  這種方法又稱目標利潤定價法,或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上,按照目標收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下:  1、確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式?! ?、確定目標利潤。由于目標收益率的表現形式的多種性,目標利潤的計算也不同,其計算公式有:  目標利潤=總投資額x目標投資利潤率  目標利潤=總成本x目標成本利潤率  目標利潤=銷售收入x目標銷售利潤率  目標利潤=資金平均占用額x目標資金利潤率  3、計算售價  售價=(總成本+目標利潤)/預計銷售量  例如:某房地產企業開發一總建筑面積為20萬平方米的小區,估計未來在市場上可實現銷售16萬平方米,其總開發成本為4億元,企業的目標收益率為成本利潤率的15%,問該小區的售價為多少?  解:目標利潤=總成本x成本利潤率  = 4 x 15%  = 0.6(億元)  每平方米售價=(總成本+目標利潤)/預計銷售量  =(4=0.6)/160000  =2875(元)  因此,該企業的定價應為每平方米2875元  目標收益率定價法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業,市場占有率較高或具有壟斷性質的企業?! 。ㄈ?、售價加成定價法  這是一種以產品的最后銷售為基數,按銷售價的一定百分率計算加成率,最后得出產品售價。計算公式為:  單位產品售價=單位產品總成本/(1—加成率)  列如,某樓盤的開發成本為每平方米2500元,加成率20%,則該樓盤的售價為:  售價=2500/(1—20%)=3125(元)  這種定價方法的優點對于銷售者來說,容易計算出商品銷售的毛利率;而對于消費者來說,在售價相同的情況下,用這種方法計算出來的加成率較低,更容易接受?! ∫陨蠋追N成本定價方法的共同點是:均以產品成本為制定價格的基礎,在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算,但它們存在共同的缺點,即沒有考慮市場需求和市場競爭情況?! 《?、需求導向定價  所謂需求導向定價是指以需求為中心,依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價,而非依據賣方的成本定價。其主要方法是理解值定法和區分需求定價法?! 。ㄒ唬├斫庵刀▋r法  理解值也稱“感受價值”或“認識價值”,是消費者對于商品的一種價值觀念,這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式以及服務質量的評估。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平,而非賣方的成本。房地產企業在運用理解值定價法定價時,企業首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變量在消費者心目中建立起來的認識價值,然后按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價,由于理解值定價法可以與現代產品定位思路很好地結合起來,成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法,因此為越來越多的企業所接受。其步驟是(1)、確定顧客的認識價值;(2)、根據確定的認識價值,決定商品的初始價格;(3)、預測商品的銷售量;(4)、預測目標成本,(5)、決策?! ±斫庵刀▋r法的關鍵是準確地掌握消費者對商品價值的認知程度。對自身產品價值估計過高的賣主,會令他們的產品定價過高;而對自身產品的消費者認識價值估計過低的企業,定的價格就可能低于他們能夠達到的價值。因此,為了建立起市場的認識價值,進行市場調查是必不可少的。曾在上海房產界聞名一時的“某花苑客戶開價銷售”就是理解值定價法運用的典范之一?! ∧硨崢I集團公司與某區建設發展總公司開發的某花苑,坐落于上海市區,占地面積13265平方米,由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤于1994年12月底開工,1995年4月開始預售。當時上海的房地產市場銷售狀況低迷,為了更好地銷售樓盤,開發商經過精心策劃,推出“客戶開價”銷售活動?! ≡摶顒拥木唧w操作方式是:開發商拿出3—7層共30套房源,在確定其底價為每平方米5900元后,顧客可以以高于此價的任何價格報價,不另加層次和朝向費用。該活動推出后,立即在社會上引起了一個“客戶開價”熱潮,僅僅半個多月時間,參與報價的客戶就達63名。報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房,而其余客戶在認識到該花苑的優良品質后,愿意出比“客戶開價”更高的價格購買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底,該花苑共售出102套住宅,占第一期推出樓盤的70%,取得了巨大的經濟效益和社會效益。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗,為上海房地產更合理定價提供了一條新思路?! 。ǘ﹨^分需求定價法  區分需求定價法又稱差別定價法,是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力,不同購買地點和不同購買時間等因素,采取不同的售價。列如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點心要付10元,在一個小餐廳則要付12元,而在大旅店的咖啡廳就要付14元,如果要送到旅店的房間內食用則要付20元。價格一級比一級高并非產品的成本所決定的,而是附加服務和環境氣氛為產品增添了價值。同樣,對于房地產來說,同一種標準、同一種規格、同一種外部環境的商品房,可以根據樓層數的相應變化而使銷售價相應變化。區分需求定價法的主要形式有:以消費群體的差異為基礎的差別定價,以數量差異為基礎的差別定價,以產品外觀、式樣、花色等差異為基礎的差別定價,以地域差異或時間差異為基礎的差別定價等?! ∪?、競爭導向定價  競爭導向定價是企業為了應付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎,根據競爭雙方的力量等情況,制定較競爭者價格為低、高或相同的價格,以達到增加利潤,擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。對于房地產企業而言,當本企業所開發的項目在市場上有較多的競爭者時,適宜采用競爭導向定價確定樓盤售價,以促進銷售,盡快收回投資,減少風險。競爭導向定價有隨行就市定價法,追隨領導者企業定價法兩種?! 。ㄒ唬╇S行就市定價法  隨行就市定價法就是企業使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說,在基于產品成本預測比較困難,競爭對手不確定,以及企業希望得到一種公平的報酬和不愿打亂市場現有正常次序的情況下,這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上,這是一種比較穩妥的定價方法,在房地產業應用比較普遍。因為在競爭的現代市場條件下,銷售同樣商品房的各個房地產企業在定價時實際上沒有選擇的余地,只能按現行市場價格來定價。若價格定得太高,其商品房將難以售出,而價格定得過低,一方面企業自己的目標利潤難以實現,另一方面會促使其他房地產企業降價,從而引發價格戰。因此,這種定價方法比較受一些中、小房地產企業的歡迎?! 。ǘ┳冯S領導者企業定價  使用這種定價方法的房地產企業一般擁有較為豐富的后備資料,為了應付或避免競爭,或為了穩定市場以利其長期經營,往往以同行中對市場影響最大的房地產企業的價格為標準,來制定本企業的商品房價格?! ∷?、可比樓盤量化定價法  針對許多樓盤均傾向于定性描述的現狀,我們嘗試對樓盤進行定量描述。進行量化統計的樓盤應為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現樓、準現樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區才能清楚描述?! ∥覀兛偣擦谐?8個定級因素,分別為位置、價格、配套、物業管理、建筑質量、交通、城市規劃、樓盤規模、朝向、外觀、室內裝飾、環保、發展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。此18個因素,共分五等級,分值為1、2、3、4、5分。分值越大,表示等次越高
      文章TAG:商品房房價如何定價的商品商品房房價

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